Как избежать ошибок при работе с готовым проектом дома?

Пять простых рекомендаций для тех, кто не готов «поглощать» деньги, строя дом на основе готового проекта, и считает геолого-геодезическое исследование ключевым этапом строительства.

Часто обращение в строительную компанию с готовым проектом дома приводит только к разочарованию: смета значительно превышает изначально запланированную сумму. Причина здесь не всегда в «жадных» строителях, а в серьезных недочетах самого проекта, которые в итоге вызывают рост стоимости строительства. Как избежать таких ситуаций — рассказывает директор компании «Золотое сечение» Леонид Галыгин.

Директор компании «Золотое сечение» Леонид Галыгин

В строительной отрасли можно выделить три группы клиентов:

  • «есть идея»
  • «есть участок»
  • «есть участок и готовый проект»

Последняя категория — это заказчики, которые приобрели проект, но в итоге получили некачественный продукт. Чаще всего они сталкиваются с двумя основными проблемами:

  1. Ошибки в проектировании. Одна из самых серьезных — неправильный выбор типа фундамента или отсутствие его вообще. Это часто случается, когда заказчик приобретает типовой проект, не адаптируя его под особенности своего участка. Это похоже на лотерею — никто не может точно предсказать, как будет себя вести такой дом через несколько лет. Пример такого проекта можно увидеть здесь. К нам пришли клиенты с этим проектом, и нам пришлось не просто его доработать, а фактически создать заново.
  2. Проект можно реализовать, но стоимость строительства будет в два раза выше первоначальной сметы. Такая ситуация возникает, когда проект не содержит достаточной информации: нет описания фундамента, конструктивных узлов, спецификаций материалов, состава стен, пола, перекрытий и перегородок. Это дает строителям свободу в расчетах, что приводит к манипуляциям с суммами сметы. Так работают недобросовестные подрядчики: они намеренно занижают изначальную сумму, а затем в процессе строительства смета начинает расти.

Хотя проекты с катастрофическими ошибками встречаются не так часто, случаи, когда смета превышает запланированную в два раза, довольно распространены.

Как избежать таких проблем и построить дом по разумной цене?

«Скупой платит дважды»
Хороший проект не может стоить меньше 800 рублей за квадратный метр и выполняться без проведения изыскательских работ (геология и топографическая съемка). Каждый раздел проекта строго регламентирован, и любые нарушения могут привести к изменениям в проекте, что в свою очередь вызовет дополнительные расходы. Когда к нам приходит клиент с готовым проектом, мы обязательно проводим его экспертную оценку. Наши специалисты тщательно проверяют, насколько подробно и точно описаны все разделы, а также выявляют возможные нарушения. Пример правильно выполненного проекта можно увидеть здесь — вы сможете сами оценить уровень качества приобретенного вами проекта.

Три основы проектирования
Хотите построить красивый, функциональный и долговечный дом? Тогда у проектировщика вам нужно получить три обязательных документа: «Архитектурные решения», «Конструктивные рабочие чертежи» и «Проект земельного участка». Это минимум, который необходим.

Но нередко заказчику продают только «Архитектурные решения» и называют это полным проектом. Он стоит недорого, но на его основе построить дом невозможно. Рынок переполнен картинками, но строителям нужны чертежи, термо-технические расчеты для стен, сечения и площади армирования фундамента, информация о глубине залегания грунтовых вод и другие подробности. Пример того, как это должно выглядеть, можно увидеть здесь.

Архитектурный раздел: чем более подробным — тем лучше
Здесь должны быть представлены конструктивные элементы здания с детальным описанием каждого узла. Например, перекрытия между этажами. Строители должны понимать, какую технологию заложил архитектор (деревянные или железобетонные балки). Для этого необходимо получить подробное описание каждого слоя, состав узла. Однако на практике заказчик часто получает лишь планы, фасады и разрезы, и на этом все! Экономить на конструктивной части проекта — значит в конечном итоге платить дороже.

Экономия на конструктивных решениях
Для разработки раздела «Конструктивные решения» нужны квалифицированные специалисты, и их работа стоит немало, поэтому на этом разделе часто экономят как архитектурные бюро, так и частные проектировщики.

Конструктивные решения критически важны для несущей способности здания, но мы часто сталкиваемся с проектами, где этот раздел представлен лишь частично — например, без указания типа фундамента.

Кто виноват?
Клиент решил сэкономить и не оплатил геолого-геодезическое исследование. Проектировщик, не зная, какой тип грунта на участке и где располагаются грунтовые воды, просто «похватался» и выбрал фундамент, подходящий для любых условий.

Просадочные грунты, например, на первый взгляд могут выглядеть как обычный суглинок. Но при намокании они превращаются в кашу, что приводит к неравномерной осадке фундамента. В таких случаях стены могут трескаться, а дом может быть признан аварийным и непригодным для жилья.

Подумайте, стоит ли экономить 30-60 тысяч на геологии и 3-5 тысяч на геодезии, когда стоимость строительства может составить несколько миллионов?

Без геологических исследований проектировщик вынужден сделать фундамент более усиленным, что приведет к дополнительным затратам — и вы просто «закопаете» деньги в землю. В нашем опыте были случаи, когда для двухэтажного дома проектировали фундамент, рассчитанный на пять этажей. В итоге это оборачивалось несколькими сотнями тысяч рублей лишних затрат.

Без геодезии и топосъемки невозможно точно определить границы участка, спланировать расположение дома относительно дороги и соседей, а также обеспечить правильное естественное отведение сточных вод. Вы не хотите потом столкнуться с соседями из-за нарушения градостроительных норм?

Проект земельного участка (ПЗУ) — залог грамотного благоустройства
Раздел ПЗУ включает размещение здания на участке и все сопутствующие вопросы: схема благоустройства, привязка к кадастровым точкам, учёт градостроительных норм для вашего района. И здесь также невозможно обойтись без геодезии.

Пример проекта ПЗУ: однажды клиент нашей компании, заказав проект в московской студии, отказался от ПЗУ. Мы же, проведя экспертизу, выяснили, что для реализации его идей по благоустройству двора дом необходимо поднять на 50 см. Ошибки рабочих при укладке садовых дорожек на 20 см могут привести к тому, что ваш бассейн не встанет, и его придется уменьшать в размерах.

Чтобы в вашем дворе было комфортно, важно продумать такие моменты, как расположение забора, высадка растений, которые обеспечат уединение от соседей. Для этого стоит заказать раздел «Ландшафтный дизайн». А для создания уюта в доме — проект «Дизайн интерьера».

Мы всегда работаем над проектом комплексно, беря на себя все этапы — от несущих конструкций и инженерных систем до дизайна интерьера и благоустройства участка. В течение 6 месяцев мы строим дом, который полностью соответствует градостроительным нормам, СНиП и пожеланиям клиента.